Loteando uma Gleba
Dos Fundamentos Jurídicos aos Resultados Empresariais
Viável não é a mesma coisa que bom negócio. Vinte especialistas mostram como se decide, se estrutura e se mede um loteamento — do primeiro estudo ao último recebível.
Um livro sobre o negócio, não sobre a teoria dele
Escrito para proprietários de glebas e loteadores — e para os profissionais que trabalham ao lado deles: advogados, engenheiros, arquitetos e urbanistas, consultores, registradores e gestores públicos.
A obra percorre todo o arco de temas que compõem a atividade do parcelamento do solo urbano: da prospecção da gleba passível de ser dividida em lotes até a comercialização dos terrenos com suas correspondentes estruturas de financiamento. Reúne análise histórica, reflexão jurídica, método de viabilidade e resultado empresarial, branding, ESG, tecnologia, tokenização e desjudicialização.
As perguntas que o livro responde
- Tenho uma gleba. O que posso fazer com ela?Como transformar uma gleba em loteamento
- Essa gleba pode virar loteamento?Viabilidade de loteamento
- Quanto vou gastar e por quanto vendo?Custos de implantação e precificação de lotes
- Qual será o retorno — e vale a pena para mim?Estudo de Qualidade de Investimento (EQI)
- Como estruturo o negócio com o dono da terra?Estruturas de parceria com o proprietário da gleba
- Como aprovo e registro?Projeto e aprovações
- Como vendo e contrato?Contrato de aquisição de lotes
- Como administro a carteira e a inadimplência?Inadimplência do comprador de lote
Viável não é a mesma coisa que bom negócio
O termo “viabilidade econômico-financeira” sugere uma resposta binária: o projeto pode ou não pode ser executado.
Mas um mesmo empreendimento, com as mesmas premissas, pode ser um bom negócio para um loteador disposto a assumir mais risco e um mau negócio para outro, mais conservador. É por isso que os autores propõem, no lugar da análise de viabilidade tradicional, o Estudo de Qualidade de Investimento — o EQI.
Os temas centrais do negócio
Vinte e um assuntos, organizados na ordem em que as perguntas aparecem para quem desenvolve. Estes são os seis mais consultados.
- 01Estudo de Qualidade de Investimento (EQI)Proposto por Cleo Groeninga de Almeida e Alexandre Sardinha no capítulo 9 de Loteando uma Gleba, o EQI é uma resposta a uma limitação prática: dizer que um projeto é “viável” não diz quase nada a quem precisa decidir onde alocar capital.
- 02Viabilidade de loteamentoAntes de investir, todo loteador faz a mesma pergunta: essa gleba dá loteamento? A resposta se constrói em quatro frentes distintas — e nenhuma delas, sozinha, autoriza a decisão.
- 03Custos de implantação e precificação de lotesNão existe um custo por metro quadrado de loteamento. Existe uma estrutura de custos que precisa ser montada centro a centro — e uma tabela de vendas que precisa ser desenhada junto com ela, não depois.
- 04Estruturas de parceria com o proprietário da glebaA maior parte dos loteamentos brasileiros é feita em terra de terceiros. A forma jurídica dessa relação define o risco, a tributação e — com frequência — o próprio destino do empreendimento.
- 05Inadimplência do comprador de loteNuma carteira que se estende por 120 ou 240 meses, a inadimplência não é exceção: é variável estrutural. O que distingue os empreendimentos é o preparo contratual e a velocidade da resposta.
- 06Tecnologia e carteira de recebíveisO mercado imobiliário é um dos setores menos digitalizados da economia. No loteamento, segundo os autores, isso não é resistência — é lacuna. E lacuna é oportunidade.
Centenas de bilhões fora do radar do sistema bancário
Segundo estimativa dos autores, o volume total de recebíveis ativos gerados pelo setor de loteamentos — vendas a prazo praticadas por loteadores em todo o país, muitas vezes autofinanciadas — alcança centenas de bilhões de reais.
Esse volume não está em balanços bancários. Está pulverizado nas carteiras de pequenos e médios loteadores que financiam seus próprios clientes e tomam integralmente o risco.
Cleo Groeninga de Almeida
LinkedInEmpreendedor, investidor e conselheiro no setor de loteamentos urbanos. Coordenador de Loteando uma Gleba e autor de cinco dos seus vinte e três capítulos.
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Kelly Durazzo
LinkedInAdvogada com mais de 20 anos de experiência em grandes loteadoras e incorporadoras. Coordenadora de Loteando uma Gleba e autora de cinco capítulos.
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Dezoito coautores com atuação na OAB/SP, no IBRADIM, na AELO, no Secovi, na CBIC, no SindusCon, no IBAPE e no GRAPROHAB.
- Alexandre SardinhaViabilidade, EQI e estruturação de negócios imobiliáriosCapítulos 9, 1
- Bernardo ChezziCondomínio de lotes e direito imobiliárioCapítulo 7
- Carlos ChavesRegistro eletrônico, assinatura digital e blockchainCapítulo 19
- Charbel CapazBranding, placemaking e urbanismo de loteamentosCapítulo 2
- Cibele RumelProjeto urbanístico, master plan e aprovaçõesCapítulo 12
- Diana NacurModalidades de loteamento fechado e estruturas de parceriaCapítulos 6, 10
- Jonas MattosParcelamento do solo, perícias e aprovaçõesCapítulo 17
- Leonardo GasparinTecnologia, proptech e gestão de recebíveisCapítulo 18
- Luanda BackheuserDesjudicialização, imobiliário e agronegócioCapítulo 22
- Mariangela MachadoAssociações, bairros planejados e gestão comunitáriaCapítulo 21
- Matheus Silva ReisDireito digital e tokenização imobiliáriaCapítulo 20
- Olivar VitaleTokenização imobiliária, direito imobiliário e inovaçãoCapítulo 20
- Patrícia BittencourtESG e sustentabilidade no setor imobiliárioCapítulo 3
- Pedro BicudoRestrições convencionais e direito urbanísticoCapítulo 13
- Renata Castro NevesContratos de lote, inadimplência e jurisprudênciaCapítulos 15, 16, 23
- Rodrigo DiasTributação das atividades imobiliáriasCapítulo 11
- Ruth PortugalESG, desenvolvimento urbano e prática de loteadoraCapítulo 3
- Zildete MedeirosDireito imobiliário, viabilidade legal e registro de loteamentosCapítulos 8, 14, 17, 4
- Coordenação
- Kelly Durazzo e Cleo Groeninga de Almeida
- Apresentação
- Melhim Chalhub
- Editora
- Juspodivm
- Edição
- 1ª, 2026
- Páginas
- 480
- ISBN
- 9788544264645
Cada texto oferece um ponto de observação singular: há análises históricas que revelam como o loteamento estruturou a urbanização brasileira; reflexões jurídicas sobre o alcance e as limitações da legislação vigente; estudos sobre branding, ESG e infraestrutura verde; e discussões sobre tecnologia, tokenização e desjudicialização.
Melhim Chalhub, na apresentação da obra
Fale com os autores
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Depois do livro
Análises e leituras de mercado sobre desenvolvimento de loteamentos, escritas pelos autores. Sem periodicidade fixa.