Inadimplência do comprador de lote

A dinâmica natural da inadimplência

O capítulo 16, escrito por Renata Castro Neves e Kelly Durazzo, parte de uma premissa realista: em um produto vendido em prazos longos, com parcelamento direto pelo empreendedor e sem intermediação bancária, a inadimplência é um comportamento esperado da carteira, e não um evento excepcional. Ela tem sazonalidade, tem padrão e tem curva.

Essa é também a razão pela qual o tratamento da inadimplência precisa ser desenhado no contrato, antes da venda — e não improvisado depois do terceiro boleto em aberto. Ver contrato de aquisição de lotes.

Alienação fiduciária aplicada a lotes

O contrato de compra e venda com alienação fiduciária — por escritura pública ou instrumento particular — é uma das formas de estruturar a venda de lotes tratadas no capítulo 15. Nele, a propriedade do lote é transferida ao credor em caráter fiduciário até a quitação, o que dá ao loteador uma via de recuperação distinta da resolução contratual tradicional.

É um tema com discussão jurídica própria, sobre o qual os coordenadores da obra já publicaram: Kelly Durazzo, Renata Mathias de Castro Neves e Cleo Groeninga de Almeida assinaram artigo sobre a possibilidade de o loteador figurar simultaneamente como vendedor do lote e credor fiduciário.

O processo de retomada

A execução da inadimplência em contrato de compra de lote garantido por alienação fiduciária é regulada pelos artigos 26, 26-A e 27 da Lei nº 9.514/1997. O capítulo detalha o procedimento, cuja característica central é ser de natureza administrativa: a execução deve ser requerida pelo fiduciário e será conduzida pelo mesmo oficial de registro de imóveis a quem coube registrar a propriedade fiduciária.

Essa característica é o que dá ao instrumento sua principal vantagem prática para o loteador — previsibilidade de prazo e independência da via judicial —, e é também o que exige rigor formal: em procedimento administrativo, vício de forma custa o procedimento inteiro.

O que a jurisprudência tem decidido

O capítulo 23, também de Kelly Durazzo e Renata Castro Neves, reúne e analisa casos relevantes para o setor, incluindo recursos especiais do Superior Tribunal de Justiça. É o contraponto prático aos capítulos doutrinários: mostra como os tribunais têm efetivamente tratado as cláusulas, as garantias e os procedimentos que os capítulos anteriores descrevem.

Prevenção começa no contrato

A obra trata a prevenção como matéria contratual e registral, não como cobrança. Os elementos que determinam o grau de proteção do loteador anos depois estão todos definidos no momento da venda:

• a escolha entre compromisso de compra e venda e compra e venda com alienação fiduciária;
• as cláusulas necessárias e o registro do instrumento;
• a forma — escritura pública ou instrumento particular;
• o sistema de amortização e as condições de pagamento adotados na tabela de vendas (ver Price e SAC);
• a estrutura de acompanhamento da carteira, que determina em quantos dias o empreendedor descobre que há um problema (ver gestão de recebíveis).

Este conteúdo é informativo e reflete o tratamento dado ao tema na obra. Não substitui a análise de um advogado sobre um caso concreto.

Próximo passo Tecnologia e carteira de recebíveis

Como a carteira deixa de ser uma planilha administrativa e passa a ser um ativo medido.