Assuntos
Na ordem da jornada
Estas páginas não seguem a ordem dos capítulos do livro. Seguem a ordem em que as perguntas aparecem para quem está desenvolvendo um loteamento — da decisão sobre a gleba à administração da carteira de recebíveis.
Antes de decidir
- 01Como transformar uma gleba em loteamentoUm loteamento não começa no projeto urbanístico. Começa numa decisão empresarial sobre que produto fazer, onde, com quem e a que custo. Este é o mapa das etapas — e de onde cada uma está tratada em profundidade.
- 02O mercado de loteamentos no BrasilO loteamento é o ponto de partida físico e simbólico de tudo o que conhecemos como cidades brasileiras. E é, ainda hoje, um dos maiores mercados de crédito do país fora do radar do sistema bancário.
- 03Viabilidade de loteamentoAntes de investir, todo loteador faz a mesma pergunta: essa gleba dá loteamento? A resposta se constrói em quatro frentes distintas — e nenhuma delas, sozinha, autoriza a decisão.
- 04Estudo de Qualidade de Investimento (EQI)Proposto por Cleo Groeninga de Almeida e Alexandre Sardinha no capítulo 9 de Loteando uma Gleba, o EQI é uma resposta a uma limitação prática: dizer que um projeto é “viável” não diz quase nada a quem precisa decidir onde alocar capital.
- 05Custos de implantação e precificação de lotesNão existe um custo por metro quadrado de loteamento. Existe uma estrutura de custos que precisa ser montada centro a centro — e uma tabela de vendas que precisa ser desenhada junto com ela, não depois.
- 06Estruturas de parceria com o proprietário da glebaA maior parte dos loteamentos brasileiros é feita em terra de terceiros. A forma jurídica dessa relação define o risco, a tributação e — com frequência — o próprio destino do empreendimento.
- 07Tributação no setor de loteamentosO enquadramento tributário não é assunto de contabilidade a ser resolvido depois. Ele define uma parte relevante da margem — e entra na modelagem desde o início.
- 08Condomínio de lotes e loteamento fechado“Loteamento fechado” não é uma categoria jurídica única. São modalidades distintas, com regimes, custos e formas de gestão bastante diferentes entre si.
- 09Parcelamento do solo e a Lei 6.766/79Antes de qualquer discussão sobre produto ou retorno, há uma questão conceitual que define tudo o que vem depois: que tipo de parcelamento se pretende fazer, e sob qual regime.
- 10Regularização de loteamentos irregulares consolidadosBoa parte do território urbano brasileiro nasceu de parcelamentos que nunca foram regularizados. Resolver isso é, ao mesmo tempo, um problema jurídico e uma oportunidade de mercado.
- 11O impacto da desjudicializaçãoProcedimentos que levavam anos no Judiciário passaram a ser resolvidos em cartório. Para quem desenvolve loteamentos, isso mudou o cronograma e o custo do capital.
- 12Projeto e aprovaçõesA aprovação é a etapa que mais atrasa cronogramas de loteamento no Brasil — e a que menos aparece nas planilhas de viabilidade.
- 13Registros e averbações no Registro de ImóveisSem registro não há loteamento — há apenas um projeto aprovado. É o registro que cria os lotes juridicamente e permite vendê-los com segurança.
- 14Restrições convencionais de loteamentoAs regras privadas que o loteador institui sobre o próprio empreendimento acompanham os lotes por décadas — e podem entrar em rota de colisão com a lei municipal que vier depois.
- 15ESG e infraestrutura verdeA agenda ESG deixou de ser discurso institucional e passou a ter efeito concreto sobre licenciamento, custo de infraestrutura e valor percebido do empreendimento.
- 16Associação como ativo de valorA associação não é uma formalidade posterior à entrega. É a estrutura que preserva — ou destrói — o valor do empreendimento pelas décadas seguintes.
- 17Contrato de aquisição de lotesO contrato de venda de um lote é o documento que vai reger uma relação de dez, quinze ou vinte anos. Quase todo problema de carteira nasce de uma decisão tomada nele.
- 18Inadimplência do comprador de loteNuma carteira que se estende por 120 ou 240 meses, a inadimplência não é exceção: é variável estrutural. O que distingue os empreendimentos é o preparo contratual e a velocidade da resposta.
- 19Branding e placemaking em loteamentosEnquanto o branding comunica o que o lugar representa, o placemaking materializa esse sentido no espaço construído e na experiência cotidiana. O primeiro atrai; o segundo acolhe e transforma.
- 20Tecnologia e carteira de recebíveisO mercado imobiliário é um dos setores menos digitalizados da economia. No loteamento, segundo os autores, isso não é resistência — é lacuna. E lacuna é oportunidade.
- 21Tokenização imobiliáriaA tokenização não é proibida no Brasil — e também não substitui o registro de imóveis. Entender exatamente onde ela se encaixa é o que separa a oportunidade real do entusiasmo.
Loteando uma Gleba
Os 23 capítulos percorrem todo o ciclo do parcelamento do solo urbano — da prospecção da gleba à comercialização dos lotes e suas estruturas de financiamento.