Registros e averbações no Registro de Imóveis

Retificação de matrícula

A primeira barreira registral costuma aparecer antes do loteamento: a divergência entre a área real da gleba e a área constante da matrícula. O capítulo 14, de Zildete Medeiros, trata da retificação de matrícula como etapa frequentemente necessária para que o parcelamento possa prosseguir.

É um ponto que se conecta diretamente às obrigações do terrenista nos contratos de parceria: o proprietário deve assegurar que a área real corresponda à área registrada e, havendo discrepância, proceder à retificação administrativa ou judicial. Ver estruturas de parceria.

Descaracterização de área rural para área urbana

Boa parte das glebas que se tornam loteamentos são, na origem, imóveis rurais. A transformação exige um procedimento próprio de descaracterização, com implicações cadastrais e tributárias. Para propriedades rurais, é ainda fundamental a regularização da reserva legal e o Cadastro Ambiental Rural (CAR), entre outros requisitos ambientais e legais.

O procedimento de registro

Aprovado o loteamento pelo município e emitido o decreto, o parcelamento deve ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 18 da Lei nº 6.766/1979. É esse ato que confere existência jurídica aos lotes, permite a abertura de matrículas individualizadas e autoriza a comercialização com segurança jurídica para o adquirente.

O registro é também o momento em que se formalizam as garantias exigidas pelo poder público para a execução das obras de infraestrutura — garantias que só serão liberadas ao final, com a emissão do Termo de Vistoria de Obras.

Impugnação do registro

O capítulo trata ainda das hipóteses de impugnação do registro do loteamento — o que pode ser questionado, por quem e com que efeitos sobre o cronograma do empreendimento.

Conexões

O registro é o ponto em que várias frentes da obra se encontram: a viabilidade legal antecipa os problemas registrais; as restrições convencionais são instituídas e registradas junto com o loteamento; os contratos de aquisição dependem dele para produzir efeitos plenos; e a desjudicialização vem tornando mais célere boa parte desses procedimentos.

Próximo passo Contrato de aquisição de lotes

Compromisso, compra e venda com alienação fiduciária e as cláusulas que protegem o empreendimento.