Projeto e aprovações

Três âmbitos de legislação, simultaneamente

O capítulo 12, de Cibele Rumel, organiza a matéria a partir de um ponto que costuma ser subestimado por quem entra no setor: o projeto de loteamento responde a três esferas legislativas ao mesmo tempo.

• Âmbito federal — a Lei nº 6.766/1979 e a legislação correlata, que fixam os parâmetros mínimos do parcelamento do solo urbano.
• Âmbito estadual — normas próprias de cada estado, que em alguns casos criam sistemas específicos de análise e aprovação.
• Âmbito municipal — plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e legislação complementar. É onde há maior variação e, com frequência, maior desatualização normativa.

A isso se soma o licenciamento ambiental, com seus próprios ritos e prazos.

Planejamento urbano e planos diretores

O capítulo trata dos instrumentos legais de licenciamento territorial e dedica espaço ao planejamento urbano e aos planos diretores municipais — inclusive a uma discussão sobre os questionamentos contemporâneos ao planejamento urbano moderno. É um enquadramento útil para o empreendedor: entender a lógica do plano diretor é o que permite antecipar o que será exigido antes de comprar a área. Ver viabilidade legal e ambiental.

Planos de ocupação e projetos urbanísticos

O texto distingue o parcelamento do solo para fins urbanos — a operação jurídica e técnica de dividir a gleba — do projeto urbanístico propriamente dito, o masterplan, que define o desenho das quadras, o sistema viário, as áreas públicas, os equipamentos de convivência e a experiência urbana que o empreendimento vai oferecer.

É no masterplan que se materializam os diferenciais competitivos identificados na análise de mercado — praças, áreas verdes, infraestrutura para mobilidade ativa — e é ele que conecta a etapa de projeto às decisões de posicionamento e marca. Ver branding e placemaking.

O caso de São Paulo: GRAPROHAB

O capítulo encerra com o sistema paulista de licenciamentos e aprovações, conduzido pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (GRAPROHAB) — o colegiado que reúne os órgãos estaduais envolvidos na análise de empreendimentos habitacionais e de parcelamento do solo, permitindo uma tramitação integrada.

Registra também o Programa de Parceria com Municípios de Grande Porte, incorporado à prestação de serviços do GRAPROHAB por resolução recente. Entre os autores da obra, Jonas Mattos é representante da AELO e do Secovi-SP no colegiado do GRAPROHAB.

O que isso significa no cronograma

A obra não promete prazos — e é acertada em não fazê-lo, porque eles variam por município, por estado e pela complexidade ambiental da área. O que ela oferece é o mapa dos condicionantes, que é justamente o que permite ao empreendedor montar um cronograma com premissas explícitas em vez de otimismo. Na modelagem do EQI, o tempo de licenciamento entra como variável de exposição de caixa, não como detalhe operacional.

Próximo passo Registro do loteamento

Retificação de matrícula, descaracterização de área rural e o procedimento do art. 18.