Parcelamento do solo e a Lei 6.766/79

A base conceitual

O capítulo 4, de Zildete Medeiros, estabelece a fundação jurídica sobre a qual toda a obra se apoia: os conceitos básicos do direito imobiliário e sua importância social, os direitos reais e o princípio do numerus clausus — segundo o qual o número de direitos reais é sempre limitado pela legislação, sendo enumerados no artigo 1.225 do Código Civil.

Loteamento e desmembramento

O capítulo trata das modalidades tanto no âmbito urbano quanto no rural, e dedica seção específica à diferença entre loteamento urbano e desmembramento — distinção que define o rito de aprovação, o custo de implantação e o próprio modelo de negócio.

Loteamento e desmembramento rural

O capítulo aborda o parcelamento rural e seus critérios próprios, incluindo a discussão doutrinária sobre o desmembramento de pequeno porte — aquele, na formulação citada de Vicente Celeste Amaral, “despido da feição de empreendimento imobiliário” —, que admite a dispensa do registro especial previsto no artigo 18 da Lei nº 6.766/1979.

Reconhecendo um parcelamento ilegal

Uma seção do capítulo é dedicada a identificar parcelamentos clandestinos e irregulares, incluindo a figura das chácaras de recreio. É conhecimento operacional para quem compra gleba: reconhecer os sinais de um parcelamento ilegal preexistente evita adquirir um passivo em vez de um ativo. Ver regularização de loteamentos irregulares.

A evolução da lei e o impacto nas cidades

O capítulo 5, de Kelly Durazzo e Cleo Groeninga de Almeida, acompanha a história das mudanças legislativas e seus efeitos concretos sobre a forma das cidades brasileiras — incluindo o surgimento e a consolidação dos loteamentos fechados. Como registra o capítulo de abertura da obra, a Lei Federal nº 6.766/1979 foi um marco importante ao estabelecer regras mínimas de aprovação, exigir infraestrutura básica e reforçar a necessidade de registro do parcelamento em cartório — mas o loteamento já era, muito antes dela, o principal instrumento de expansão urbana do país.

A obra registra que o mercado de loteamentos é hoje amparado por regras bem definidas nos âmbitos federal e estadual, mas nem sempre no municipal — em grande parte por falta de atualização dos planos diretores e das leis complementares.

Próximo passo Viabilidade de loteamento

As quatro viabilidades que decidem se uma gleba pode virar loteamento.