Tokenização imobiliária

De onde a tokenização vem

O capítulo 20, de Olivar Vitale e Matheus Silva Reis, situa a tokenização dentro de um movimento maior. Os criptoativos — e as criptomoedas em particular — surgiram como um sistema alternativo ao modelo tradicional do mercado financeiro, fundamentado na confiança em um ecossistema de participação direta, que oferece incentivos para que os usuários cooperem em benefício coletivo.

Essa colaboração propicia avanço tecnológico e flexibilização dos direitos de propriedade, promovendo o uso e a expansão das trocas impessoais entre indivíduos e abrindo caminho para novas oportunidades de negócio e para inclusão financeira. É a economia compartilhada aplicada a ativos.

O ponto que define tudo: a transmissão da propriedade

Aqui está a afirmação central do capítulo, e ela é categórica. De acordo com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), a transmissão de propriedade imobiliária ocorre exclusivamente mediante o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de assegurar eficácia dos atos jurídicos e publicidade dos registros.

Isso significa que um token, por si só, não transfere a propriedade de um imóvel no Brasil. A lógica descrita pelos autores é de camadas complementares: o imóvel segue com sua matrícula e seu registro tradicionais, e pode ter seus direitos ou frações representados digitalmente. A lógica é de continuidade, não de ruptura.

O que a tokenização oferece de concreto

• Liquidez — fracionamento e circulação de direitos que, na forma tradicional, seriam de difícil negociação.
• Auditabilidade — registro transparente e verificável dos eventos da transação.
• Rastreabilidade — histórico íntegro e não falsificável da cadeia de operações.
• Conexão com o sistema financeiro digital — integração com meios de pagamento e estruturas de captação.

O capítulo 18 acrescenta que, em países como Cingapura, Suíça e Estados Unidos, essa estrutura já começa a ganhar forma, sobretudo em empreendimentos corporativos e comerciais, e que o mercado global de ativos digitais lastreados em imóveis cresce impulsionado pela busca por liquidez e transparência.

Por que o lote é o ativo mais simples de tokenizar

Uma observação específica do capítulo 18 merece destaque. Por sua natureza transitória — ainda sem edificação, sem ocupação e com poucos vínculos —, o lote urbano é o tipo de ativo mais simples de estruturar em formato digital. Ele pode nascer com identidade rastreável, integração a meios de pagamento e regras automatizadas de repasse ou escrituração.

O que ainda falta

Os autores são deliberadamente cautelosos, e essa cautela é parte da contribuição. A tokenização não é proibida pela legislação brasileira, mas ainda carece de regras específicas para produzir determinados efeitos no registro imobiliário. O desafio, na formulação do capítulo 18, está em alinhar as novas tecnologias ao sistema legal imobiliário brasileiro de modo a permitir avanços nas transações sem comprometer a segurança jurídica do investidor, do proprietário, do credor ou do próprio sistema registral, que hoje funciona bem.

Quem vem sistematizando o tema

Olivar Vitale, sócio-fundador do VBD Advogados e fundador do IBRADIM, publica regularmente sobre tokenização e sistema registral, frequentemente em coautoria com Matheus Silva Reis — inclusive sobre questões de competência regulamentar no setor. É a produção que dá lastro ao capítulo 20.

Este conteúdo é informativo e reflete o tratamento dado ao tema na obra. Não substitui a análise de um advogado sobre uma estrutura concreta.

Próximo passo O mercado de loteamentos no Brasil

Passado, presente e futuro do setor — incluindo o gargalo do capital e a carteira de recebíveis fora do radar bancário.