Regularização de loteamentos irregulares consolidados
Boa parte do território urbano brasileiro nasceu de parcelamentos que nunca foram regularizados. Resolver isso é, ao mesmo tempo, um problema jurídico e uma oportunidade de mercado.
Capítulo 17 de Loteando uma Gleba · Zildete Medeiros · Jonas Mattos
Irregular e clandestino não são a mesma coisa
O capítulo 17, de Zildete Medeiros e Jonas Mattos, começa por uma distinção que tem consequências práticas relevantes. O loteamento clandestino é aquele implantado sem qualquer aprovação do poder público. O loteamento irregular chegou a ser aprovado, mas não foi registrado ou não observou as condições estabelecidas na aprovação. Os caminhos de solução são distintos.
Os critérios para reconhecer um parcelamento ilegal — incluindo a figura das chácaras de recreio — são tratados no capítulo 4 da obra. Ver como reconhecer um parcelamento ilegal.
A Lei nº 13.465/2017
O marco atual da regularização fundiária urbana no Brasil, a Lei nº 13.465/2017 reorganizou os procedimentos de REURB e criou instrumentos que permitem regularizar núcleos urbanos informais consolidados, com tratamento distinto conforme a natureza do núcleo e a capacidade econômica de seus ocupantes.
Programas de apoio: Cidade Legal
O capítulo trata dos programas que dão suporte técnico aos municípios na condução dos processos de regularização, com destaque para o Cidade Legal. São estruturas relevantes porque a maior barreira da regularização, na prática, costuma ser a capacidade técnica municipal — e não a norma.
Responsabilidades e custos
Regularizar um núcleo consolidado envolve definir quem responde pelo passivo — o loteador original, o poder público, os ocupantes — e como se distribuem os custos de infraestrutura, de projeto e de registro. É a parte mais sensível do processo e a que mais frequentemente o trava.
O ganho da via extrajudicial
A regularização foi um dos campos mais transformados pela desjudicialização. Retificação de registro, usucapião, inventário e adjudicação compulsória extrajudiciais permitem regularizar a propriedade de forma mais célere, simples e econômica — como registrou Melhim Chalhub na apresentação da obra. Ver desjudicialização.
Próximo passo DesjudicializaçãoRetificação, usucapião, inventário e adjudicação compulsória pela via extrajudicial.
Loteando uma Gleba
Os 23 capítulos percorrem todo o ciclo do parcelamento do solo urbano — da prospecção da gleba à comercialização dos lotes e suas estruturas de financiamento.
Quem escreveu sobre isso
- Zildete MedeirosDireito imobiliário, viabilidade legal e registro de loteamentosCapítulos 8, 14, 17, 4
- Jonas MattosParcelamento do solo, perícias e aprovaçõesCapítulo 17
Assuntos relacionados
- 01Parcelamento do solo e a Lei 6.766/79Antes de qualquer discussão sobre produto ou retorno, há uma questão conceitual que define tudo o que vem depois: que tipo de parcelamento se pretende fazer, e sob qual regime.
- 02Registros e averbações no Registro de ImóveisSem registro não há loteamento — há apenas um projeto aprovado. É o registro que cria os lotes juridicamente e permite vendê-los com segurança.
- 03O impacto da desjudicializaçãoProcedimentos que levavam anos no Judiciário passaram a ser resolvidos em cartório. Para quem desenvolve loteamentos, isso mudou o cronograma e o custo do capital.